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Glosario Hipotecario

A

Amortización anticipada

Esto es, el capital de un préstamo que se devuelve antes de las fechas pactadas. La amortización anticipada puede ser total o parcial. En la primera se amortiza la totalidad del préstamo y se puede proceder a la cancelación de la hipoteca. En la segunda sólo se amortiza una parte del importe, de acuerdo con las condiciones del préstamo hipotecario. Las entidades crediticias suelen cobrar comisiones por este tipo de cancelación del préstamo anticipada (un porcentaje sobre la cantidad amortizada anticipadamente). En el caso de los préstamos a tipo variable éste porcentaje puede ser como máximo del 1%. En los préstamos a interés fijo la comisión suele ser más elevada

Aval

Es sinónimo de garantía. Se trata de un instrumento para prestar garantía del cumplimiento del pago del crédito hipotecario y sus intereses, mediante el cual una persona (avalista) se compromete a pagar las cantidades en el caso de que otra (avalado) no las hiciera efectivas

C

Capital

Importe nominal del préstamo hipotecario, sin incluir los intereses

Carencia

Periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. Se habla de carencia total para el periodo del préstamo en el que no se pagan ni intereses ni capital.

Catastro

Es un registro administrativo dependiente del Estado (Ministerio de Economía y Hacienda) en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especial

Cuota

Cada uno de los pagos periódicos que se realizan para la devolución del préstamo hipotecario. Se trata de la cuantía a pagar (generalmente mensuales, trimestrales o semestrales), la cual engloba el capital más los intereses. Si está contemplada la carencia, las cuotas están formadas únicamente por intereses; si el préstamo está en período de amortización la cuota comprende los intereses más la amortización de capital.

D

Diferencial

Es el margen o porcentaje que se suma al valor del índice que se pactado como referencia (euribor, mibor, IRPH de cajas, bancos, CECA, Deuda Pública...), en el momento de la revisión del tipo de interés, de un préstamo hipotecario contratado a tipo variable o mixto

E

Escritura

Documento público firmado y autorizado por un notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Una escritura de una vivienda incluye, entre otras cosas:
• Las partes firmantes que intervienen (generalmente vendedor y comprador)
• La descripción física de la vivienda con detalle
• El título de propiedad de adquisición, con la inscripción en el registro del citado título a nombre del vendedor
• El valor de la vivienda o inmueble;
• Las cargas de la vivienda en caso de que las hubiera
• El abono de los gastos de la comunidad de propietarios
• El precio de la compraventa y forma de pago
Una vez explicada y leída la escritura de compraventa por parte del notario, firman, conjuntamente con el notario el comprador y el vendedor

Euribor

Es el principal índice de referencia oficial que usualmente se toma para la fijación de los tipos de interes del préstamo hipotecario. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las entidades financieras con mayor nivel de negocio. El Euribor es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del Euro. Como hemos dicho, es la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de interés publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año. En la práctica, se calcula partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre si los principales bancos europeos.

H

Hipoteca

Tiene como singularidad específica que toma como garantía real la vivienda (casa, chalet, bungalow, apartamento...) a favor de la entidad financiera que presta el dinero. Esto significa que, en caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del préstamo (ej. impago de los recibos de amortización, plazos, etc.), el Banco o caja pasaría a ser la titular propietaria del inmueble. Por tanto, usted hipoteca su casa en favor de la entidad financiera, hasta que le haya devuelto la totalidad del préstamo en las condiciones y plazos establecidos. Esta garantía, que toma como contrapartida la propia vivienda, es lo que explica que el tipo de interés que generalmente se aplica sean más bajo que los préstamos generales o personales existentes en el mercado. Usted hipoteca su casa y el banco, al obtener una garantia en la propia vivienda hipotecada, disminuye sus riesgos y sus tipos de interés. Legistación Hipoteca. Así mismo hay una legislación específica sobre este tipo de préstamos que es de las más avanzadas de Europa en su rigor y formalidad. Al hacer la hipoteca, tendrá que cumplir una serie de trámites legales que tratan de garantizar la mayor transparencia. Destacamos: El Banco o Caja debe entregar una oferta vinculante con diez días de antelación en la que se recojan todos las condiciones financieras de la operación. Participa un notario con el otorgamiento de una escritura pública. El notario tiene la obligación de advertir de cualquier anomalía legal que pueda presentar el contrato y verificar que coincide exactamente con la oferta vinculante que la entidad hizo a la persona que contrata el préstamo. El contrato debe estar en la notaría con un mínimo de tres días de antelación a la firma para que pueda ser consultado previamente por el cliente antes de la firma. La constitución de la hipoteca además exige la mayor publicidad a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registrador tiene obligación de "calificar la hipoteca", esto es, decidir si es o no inscribible de acuerdo a la Ley. Además tiene la obligación legal de dedicar una parte de su jornada laboral a los ciudadanos que pidan su asesoramiento. El Banco de España, máxima autoridad monetaria en España, calcula y publica los índices de referencia que regulan la indexación del tipo de interés en los préstamos variables

N

Notario

Facultad que asiste a un sujeto, de resolver la venta efectuada por un tercero y subrogarse en la posición jurídica de uno de los contratantes, al no habérsele ofrecido el derecho de tanteo. Derecho de carácter subsidiario.

Nota simple registral

Documento expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca. La diferencia respecto a la Certificación registral es que la Nota simple soló tiene valor informativo, mientras que las certificación es un documento público que tiene validez ante los tribunales

Novación

Documento público en el que se modifica, por acuerdo de las partes, alguna de las condiciones de un préstamo hipotecario que había sido formalizado previamente

O

Oferta vinculante

Es un documento que los bancos y cajas de ahorro (entidades de crédito en general) tienen obligación de entregar al cliente. Esta oferta debe contener todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario. Así mismo la validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega. La normativa existente queda recogida en la O.M. del 5/5/94 sobre transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/94 del Banco de España: establece con carácter general que las Entidades de Crédito una vez estudiado y aprobado un préstamo hipotecario, garantizado por una vivienda por importe igual o inferior a 150.253,03 euros, y cuyo titular sea una persona física, entregarán al cliente una "Oferta Vinculante" con validez no inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega, que contendrá todas las condiciones financieras del préstamo

R

Registro de la Propiedad

Es una Oficina pública, dependiente del Ministerio de Justicia, que sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos.

S

Subrogación

Es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato. La subrogación en un préstamo hipotecario, supone el cambio de la entidad financiera ante la cual asume la obligación de pago el prestatario. a) Subrogación con cambio de entidad financiera. El trámite jurídico de sustitución del acreedor hipotecario (Banco, Caja), es decir, el caso en que el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora las condiciones del préstamo hipotecario a través de los tipos de interés. La subrogación sólo permite la variación de los tipos de interés, debiéndose respetar las restantes condiciones del préstamo (capital pendiente de amortizar, plazo de amortización...). La subrogación de un préstamo hipotecario implica un ahorro en la apertura y formalización de una nueva hipoteca (Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios). b) Subrogación por asumir obligaciones ya contraídas. También se conoce por subrogación la acción por la que el comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra persona. Puede ser el caso de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha vivienda. Es habitual cuando se compra una vivienda directamente al promotor

T

T.A.E. (Tasa Anual Equivalente)

Fórmula de cálculo matemático mediante el cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo (tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación) a su equivalente anual, cualquiera que sea su forma de liquidación. Hay que recordar que gastos tales como: notaría, tasación, gestorias, impuestos, son gastos previos a la constitución del préstamo, ligados a la compra-venta de la vivienda y no forman parte de la TAE. Por tanto, ninguno de estos gastos se tiene en cuenta a la hora de calcularla (que sería, estrictamente, el coste efectivo del préstamo)

Tasación

Valor de la vivienda o un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve de base para obtener el préstamo hipotecario solicitado. Debe ser realizada por un perito independiente y autorizado por el Ministerio de Economía y Hacienda

Tipo de interés

Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo, variable o mixto. El tipo de interés fijo es aquel que se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. El tipo de interés variable se actualiza y revisa en los plazos establecidos con la entidad financiera. El tipo de interés mixto mantiene un tipo fijo durante los primeros años y el resto de tiempo hasta su cancelación, a tipo variable

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