DISPOSICIONES LEGALES DE INTERÉS PARA HIPOTECA SOBRE VIVIENDAS
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, ha venido a establecer una serie de disposiciones que afectan a la hipotecas suscritas por personas físicas que conviene conocer, por si en algún caso concreto su conocimiento por los consumidores puede suponer una mejora de su situación financiera, aún de forma temporal, siempre que se valoren detenidamente los pros y los contras de tal decisión
¿Cómo se pueden cambiar las condiciones de la hipoteca?
En caso de querer realizar un cambio de las condiciones de la hipoteca hay que negociar con el banco recibiendo esta modificación el nombre de “novación modificativa” del préstamo hipotecario, pudiendo referirse el cambio a los siguientes aspectos:
- la ampliación o reducción de capital
- la alteración del plazo
- las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
- el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo
- la prestación o modificación de las garantías personales
¿En qué casos se puede subrogar un préstamo hipotecario?
La formalización de un préstamo hipotecario en una entidad no limita al cliente a quedarse siempre en esa entidad, ya que es posible trasladar esa hipoteca a otra entidad bancaria que ofrezca mejoras en el plazo, en el tipo de interés o en ambas, operación que se denomina subrogación1, si bien con determinadas limitaciones
¿Cómo se realiza la subrogación?
Si una persona tiene suscrito un préstamo hipotecario con una entidad bancaria y otro banco le ofrece mejores condiciones, han de presentarle esa oferta por escrito, y las condiciones que le hayan ofertado son vinculantes, de modo que esa oferta, denominada “oferta vinculante”, da inicio al procedimiento de subrogación. La entidad que quiera llevarse la hipoteca del cliente tendrá que notificar por conducto notarial a la entidad que tiene la hipoteca originaria su intención de subrogarse, y le pedirá que le entreguen en el plazo de máximo de siete días naturales una certificación del importe pendiente del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.
¿Puede el cliente cambiar su hipoteca a otra entidad siempre que quiera?
En la actualidad el cambio de entidad bancaria está limitado, ya que aunque no hace falta teóricamente el consentimiento de la entidad de crédito inicial, ésta puede igualar o mejorar la oferta del cliente mediante lo que se denomina “enervar la subrogación”. A este respecto ya se ha pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de noviembre de 2003, considerando que la subrogación no es en sí un auténtico derecho sino una potestad del deudor sobre una situación preexistente, prevista para cuando la entidad originaria no preste la “colaboración debida” ante una oferta mejor por otro banco, procediendo a mejorar las condiciones a su propio cliente ante esa oferta. Igualmente importante en este caso es la distinción entre préstamo y crédito hipotecario, ya que la legislación actual solo permite este cambio en caso de haber suscrito un préstamo hipotecario, y no un crédito, aunque ya existen resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado que entienden que la subrogación puede realizarse tanto en el caso de préstamos como de créditos hipotecarios, si bien “una cosa es opinar que la subrogación regulada en la ley 2/94 deba extenderse a los créditos que funcionan como préstamos, y otra cosa es poder asegurar a una entidad bancaria que el procedimiento de subrogación que pretende iniciar con nuestra intervención será inscrito y su derecho por tanto plenamente eficaz”
¿Cómo ha de actuar la entidad bancaria originaria para mejorar o igualar la oferta que otro banco le ha presentado al deudor?
El banco donde se formalizó el préstamo o crédito hipotecario inicialmente deberá comparecer ante el notario mediante un apoderado3, en el plazo de quince días naturales desde que le pidieron la certificación del importe pendiente, para manifestar su intención de formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta que le presentó el nuevo banco al cliente, y para ello le deben presentar igualmente una oferta vinculante por escrito en 10 días hábiles al deudor. Es importante esta comunicación al deudor, ya que diferentes notarios4 se han pronunciado respecto al caso en que ésta no se produzca, lo cual permitiría que la subrogación siguiera adelante, y no se diera el caso de que el deudor se quedara esperando la nueva oferta y siguiera adelante la subrogación sin que tuviera conocimiento de las condiciones que su banco le iguala o mejora impidiéndole cambiar de entidad. En ese caso, es conveniente que conste en la escritura de subrogación la manifestación del deudor de que no ha recibido notificación alguna.
Podemos ayudarle a mediar con las siguientes entidades bancarias:
